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    Sanierungsgebiete in der Hansestadt Lüneburg

    Infrastruktur ausbauen, Wohnqualität verbessern

    Lageplan aller Sanierungsgebiete in der Hansestadt Lüneburg. Grafik: Hansestadt Lüneburg

    Mit dem Ziel, die städtebaulichen Strukturen zu verbessern, das Stadtbild aufzuwerten, die soziale Infrastruktur auszubauen sowie die Wohnqualität zu steigern, hat die Hansestadt Lüneburg vier Sanierungsgebiete förmlich festgelegt.

    Mit Aufnahme der Sanierungsgebiete in verschiedene Städtebauförderprogramme erhält die Hansestadt Lüneburg Finanzhilfen vom Land Niedersachsen für Sanierungsmaßnahmen in den jeweiligen Gebieten.

    Bis heute konnten schon viele Maßnahmen durch den Einsatz dieser Städtebaufördermittel realisiert werden, um in den Gebieten städtebauliche Missstände und Entwicklungsdefizite zu beheben und abzubauen.

    Hierzu gehören jedoch nicht nur städtische Maßnahmen, sondern auch die Aktivitäten privater Eigentümer.

    Rechtliche Grundlagen

    Die Sanierungsstelle der Hansestadt Lüneburg bezieht sich in den vier Sanierungsgebieten auf folgende Paragraphen, Artikel, Richtlinien und Vereinbarungen:

    • Art. 104b Grundgesetz (GG)
    • § 164a und § 164b Baugesetzbuch (BauGB)
    • Verwaltungsvereinbarung zwischen Bund und Land
    • Städtebauförderungsrichtlinie des Landes Niedersachsen

    Alle Sanierungsgebiete 

    Sanierungsgebiet 
    Kaltenmoor
    Sanierungsgebiet 
    Am Weißen Turm
    Sanierungsgebiet
    Wasserviertel
    Sanierungsgebiet 
    Grünband Innenstadt
    Ehemaliges Sanierungsgebiet 
    STOV

    Bedeutung der Städtebaulichen Finanzierung

    Liegen in einem bestimmten Bereich innerhalb der Kommune städtebauliche Missstände vor, so besteht seitens der Kommune die Möglichkeit, dass Gebiet förmlich als Sanierungsgebiet festzulegen und einen Antrag auf Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm des Landes Niedersachsen zu stellen, um somit finanzielle Zuschüsse für Sanierungsmaßnahmen zur Beseitigung dieser Defizite zu erhalten.

    Was versteht man unter Städtebauförderung?

    Die Städtebauförderung fördert mit ihren Programmen die Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen und unterstützt die Städte und Gemeinden bei den stetig steigenden Herausforderungen und Anpassungsbedarfen, wie u.a. dem demografischen Wandel, Anforderungen an den Klimaschutz sowie die Schaffung von Wohnraum und die Sicherung bedarfsgerechter und zukunftsorientierter Infrastrukturen.

    Mit dem Programmjahr 2020 wurden die Förderkulissen der Städtebauförderung mit dem Ziel der Weiterentwicklung, Anpassung an die aktuellen städtebaulichen Bedürfnisse, Entbürokratisierung und Flexibilisierung überarbeitet und neu strukturiert. Es erfolgte eine Neuauflage von drei Förderprogrammen bei gleichzeitiger Einstellung der bisherigen Programme. Die laufenden Maßnahmen der Hansestadt Lüneburg wurden in eines der drei folgenden neuen Programme überführt:

    • „Lebendige Zentren – Erhalt und Entwicklung der Orts- und Stadtkerne“ (westliches Wasserviertel, Grünband Innenstadt)
    • „Sozialer Zusammenhalt – Zusammenleben im Quartier gemeinsam gestalten“ (Kaltenmoor, Am Weißen Turm)
    • „Wachstum und nachhaltige Erneuerung – Lebenswerte Quartiere gestalten“ (kein Programm)

    Die bisherigen Inhalte der Programme bleiben gleich, jedoch kommen neue zwingende Fördervoraussetzungen hinzu. Es handelt sich hierbei um Maßnahmen des Klimaschutzes, zur Anpassung an den Klimawandel und zur Verbesserung der grünen Infrastruktur. Die bereits erarbeiteten Maßnahmen für die Fördergebiete der Hansestadt Lüneburg folgen im Wesentlichen diesen neuen Fördervoraussetzungen.

    Was ist ein Sanierungsgebiet?

    In einem Sanierungsgebiet sollen entsprechend §§ 136 ff. Baugesetzbuch (BauGB) städtebauliche Missstände durch Sanierungsmaßnahmen behoben werden.

    Wie werden städtebauliche Missstände definiert?

    Städtebauliche Missstände liegen gemäß § 136 Abs. 2 BauGB vor, wenn:

    • das Gebiet den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder
    • an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
    • das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
    Was sind Sanierungsmaßnahmen?

    Um diese städtebaulichen Missstände zu beheben und somit das Gebiet gezielt aufzuwerten, können Sanierungsarbeiten vorgenommen werden. Gemäß § 136 Abs. 2 BauGB handelt es sich um Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Das sind z.B. die Erneuerung von Straßen, Wegen und Plätzen, sowie auch private Modernisierungsarbeiten.

    Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden, um in ein Städtebauförderprogramm aufgenommen zu werden?
    • Die Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen mit dem Ergebnis, dass städtebauliche Missstände vorliegen und eine Sanierung notwendig ist.
    • Die Fortschreibung des Integrierten Städtischen Entwicklungskonzeptes.
    • Die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet gemäß § 142 BauGB durch Erlass einer Satzung.
    • Die Antragstellung auf Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm beim niedersächsischen Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz.
    Was sind vorbereitende Untersuchungen?

    Die Basis für die Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm ist die Durchführung einer vorbereitenden Untersuchung. Sie dient der umfassenden Bestandsaufnahme des Gebiets und insbesondere der Feststellung, ob städtebauliche Missstände in einem vorher festgelegten und beschlossenen Untersuchungsgebiet vorliegen.

    Was ist ein integriertes städtisches Entwicklungskonzept?

    Als weitere Voraussetzung für die Städtebauförderung ist das integrierte städtische Entwicklungskonzept zu erstellen oder fortzuschreiben. In einem solchen Konzept wird zunächst eine Bestandsanalyse durchgeführt. Aus dem Ergebnis werden Leitbilder für die Stadtentwicklung formuliert und ein Maßnahmenplan mit Handlungsempfehlungen angefertigt, um auf zukünftige Entwicklungen vorbereitet zu sein und die vorhandenen Stärken und Entwicklungspotenziale zu nutzen und weiter auszubauen sowie die bestehenden Schwächen zu beheben.

    Wie erfolgt die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet?

    Sofern im Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen eine Sanierung erforderlich ist und eine Aufnahme in ein Städtebauförderprogramm angestrebt wird, ist dieses Gebiet mit dem Erlass einer Sanierungssatzung und der ortsüblichen Bekanntmachung der Satzung im Amtsblatt des Landkreises Lüneburg förmlich als Sanierungsgebiet festzulegen.

    Wie setzen sich die Finanzierungsmittel im Städtebauförderprogramm zusammen?

    Gemäß Artikel 104b GG gewährt der Bund den Ländern Finanzhilfen zur Förderung des Städtebaus. Dies geschieht auf der Grundlage einer jährlich abzuschließenden Verwaltungsvereinbarung zwischen dem Bund und den Ländern nach § 164b Absatz 1 BauGB. Die Finanzhilfen des Bundes werden durch Mittel des Landes und der Kommune ergänzt. Für Niedersachsen regelt die Städtebauförderungsrichtlinie die Förderfähigkeit von Maßnahmen und Vorhaben.

    Die Städtebaufördermittel setzen sich demnach aus den Mitteln vom Bund (1/3), vom Land (1/3) und dem Eigenanteil der Kommune (1/3) zusammen.

    Untersuchungen haben ergeben, dass 1 € aus der Städtebauförderung von Bund und Ländern ein Vielfaches an zusätzlichen öffentlichen und privaten Folgeinvestitionen auslöst.

    Weitere Informationen zum Thema „Städtebauförderung“ sind unter den folgenden Links zu finden:

    Vorteile und Pflichten für Eigentümer

    Für Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet entstehen nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets und der Aufnahme in ein Förderprogramm entsprechende Vorteile, aber auch entsprechende Pflichten.

    Vorteile für Eigentümer

    Förderung privater Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

    Welche Möglichkeiten der Förderung privater Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gibt es?

    Grundstückseigentümer/-innen in einem Sanierungsgebiet haben die Möglichkeit, Städtebaufördermittel für eine umfassende Gebäudesanierung zur Behebung baulicher Missstände bei der Hansestadt Lüneburg zu beantragen.

    Wenn Sie als Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks weitere Informationen wünschen oder Sanierungsmaßnahmen an Ihrem Gebäude planen, setzen Sie sich bitte frühzeitig und noch vor Beginn der Maßnahme mit der Sanierungsstelle der Hansestadt Lüneburg in Verbindung.

    Welche Voraussetzungen müssen für eine private Förderung erfüllt sein?
    • Das Gebäude liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
    • Es handelt sich um eine private Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme gemäß § 177 BauGB.
    • Die Maßnahme muss mit den Zielen und Zwecken der Sanierung übereinstimmen.
    • Mit der Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahme wurde noch nicht begonnen.
    • Ein formloser Antrag wird vom Eigentümer bei der Hansestadt Lüneburg gestellt. Weitere einzureichende Unterlagen: Modernisierungsvoruntersuchung, detaillierte Beschreibung des Sanierungsvorhabens, Kostenschätzung
    • Es wird ein Modernisierungsvertrag zwischen der Hansestadt Lüneburg und dem Grundstückseigentümer geschlossen. In dieser Vereinbarung werden u.a. Art und Umfang der Maßnahmen, Finanzierung und Förderung, Zeitplan und Nutzung geregelt.

    Die Höhe einer Förderung wird in jedem Fall unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte individuell errechnet. Ein Rechtsanspruch auf eine Gewährung von Zuschüssen für private Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten besteht nicht.

    Was sind Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen?

    Beispiele für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen:

    • Abbruch von Nebengebäuden und störenden Bauwerken
    • Verbesserung der Isolierung und Wärmedämmung von Gebäuden
    • Verbesserung des Grundrisses von Gebäuden oder Zuschnitts von Wohnungen
    • Erneuerung und Verbesserung von Leitungen und Anschlüssen der Ver- und Entsorgung, erstmaliger Einbau einer Heizung, eines Badezimmers etc.
    • Erneuerung und Verbesserung von Türen, Fenstern sowie Dachkonstruktion, Dacheindeckung und Dämmung etc.

    Bei der Beantragung von Fördermitteln ist insbesondere zu beachten, dass es sich um eine umfassende Gebäudesanierung handeln muss, der Austausch von bspw. Fenstern in einzelnen Wohnungen ist davon nicht erfasst. Für reine Unterhaltungsmaßnahmen, Luxusmodernisierungen und Schönheitsreparaturen werden keine Zuschüsse gewährt.

    Erhöhte Steuerliche Abschreibungen

    Wo kann eine steuerrechtliche Bescheinigung beantragt werden?

    Das Einkommenssteuergesetz regelt in den §§ 7h, 10f und 11a EStG die Möglichkeit einer erhöhten steuerlichen Abschreibung.

    Das Finanzamt prüft die Inanspruchnahme der erhöhten steuerlichen Abschreibung. Grundlage hierfür ist eine steuerrechtliche Bescheinigung der Gemeinde über die Modernisierungs- und Instandsetzungskosten.

    Die steuerrechtliche Bescheinigung wird bei der Hansestadt Lüneburg beantragt. Die Bescheinigung ist nicht alleinige Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuervergünstigung. Die Finanzbehörde prüft weitere steuerrechtliche Voraussetzungen.

    Falls Sie private Maßnahmen geplant haben, informieren Sie sich vorab über die Möglichkeit der erhöhten steuerlichen Abschreibung bei Ihrem Steuerberater.

    Wichtig: Sofern Sie später eine steuerrechtliche Bescheinigung beantragen wollen, muss vor Beginn der Sanierungsmaßnahme ein Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag mit der Hansestadt Lüneburg abgeschlossen werden.

    Welche Voraussetzungen für die Ausstellung einer steuerrechtlichen Bescheinigung müssen vorliegen?
    • Das Gebäude liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
    • Es handelt sich um eine private Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme gemäß § 177 BauGB, die städtebauliche Missstände behebt.
    • Die Maßnahme muss mit den Zielen und Zwecken der Sanierung übereinstimmen.
    • Mit der Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahme wurde noch nicht begonnen.
    • Es wird ein Modernisierungsvertrag, in dem u.a. Art und Umfang der Maßnahmen, Finanzierung und Förderung, Zeitplan und Nutzung geregelt wird, zwischen der Hansestadt Lüneburg und dem Grundstückseigentümer geschlossen.
    • Fertigstellung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme.
    • Ein Antrag auf Ausstellung einer steuerrechtlichen Bescheinigung wird vom Eigentümer/-in bei der Hansestadt Lüneburg eingereicht. Das Antragsmuster finden Sie hier als Download. Weitere einzureichende Unterlagen: Kostenaufstellung sowie nach Abschluss der Maßnahme alle Originalrechnungen.
    Ist die Ausstellung einer steuerrechtlichen Bescheinigung kostenpflichtig?

    Für die Ausstellung der steuerrechtlichen Bescheinigung wird eine Gebühr in Höhe von 50 Euro von der Hansestadt Lüneburg erhoben.

    Pflichten für Eigentümer

    Sanierungsvermerk

    Wann wird ein Sanierungsvermerk in das Grundbuch eingetragen und warum ist dies notwendig?

    Nach der ortsüblichen Bekanntmachung der Sanierungssatzung im Amtsblatt des Landkreises Lüneburgs wird vom Grundbuchamt in den Grundbüchern der jeweiligen Grundstücke, die sich im Sanierungsgebiet befinden, ein Sanierungsvermerk eingetragen.

    Der Eintrag eines Sanierungsvermerkes im Grundbuch fußt auf § 143 Abs. 2 BauGB. Ein solcher Vermerk ist mit einer Auskunftspflicht des Eigentümers/-in über bestimmte Vorhaben, Rechtsvorgänge und Maßnahmen verbunden und dient der Sicherung der Ziele und Zwecke der Sanierung.

    Entstehen durch den Sanierungsvermerk rechtliche Folgen oder Belastungen?

    Der Sanierungsvermerk dient lediglich als Hinweis, dass sich das Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet und die Regelungen des besonderen Städtebaurechts gemäß §§ 136ff BauGB zu beachten sind. Es entstehen keine rechtlichen Folgen und auch keine Belastung des Eigentums, wie z.B. eine Wertminderung. Die Festlegung eines Sanierungsgebiets und die Durchführung des Sanierungsverfahrens führen in der Regel zu einer Aufwertung des Gebiets und somit auch für Ihr Grundstück.

    Wann erfolgt eine Löschung des Sanierungsvermerks aus dem Grundbuch?

    Eine Löschung des Sanierungsvermerks im Grundbuch erfolgt nach Aufhebung der Sanierungssatzung bei Abschluss der Sanierungsmaßnahme. Für den Eigentümer/-in entstehen keine Kosten, weder durch das Eintragen des Vermerks, noch durch die Löschung.

    Sanierungsrechtliche Genehmigungen

    Wann ist eine Sanierungsrechtliche Genehmigung einzuholen?

    Eigentümer/-innen in einem Sanierungsgebiet haben für bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach §§ 144, 145 BauGB vor Maßnahmenbeginn bei der Sanierungsstelle der Hansestadt Lüneburg zu beantragen. Es ist zu beachten, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung nicht die Baugenehmigung oder die denkmalrechtliche Genehmigung ersetzt.

    Für welche Maßnahmen ist eine sanierungsrechtliche Genehmigung notwendig?

    Folgende Rechtsgeschäfte, Vorhaben bzw. Maßnahmen unterliegen u.a. der Genehmigungspflicht nach §§ 144, 145 BauGB:

    • Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von baulichen Anlagen
    • Baumaßnahmen und insbesondere wertsteigernde Maßnahmen, wie z.B. Veränderungen / Austausch von Fenster und Türen, Veränderungen an Fassaden, Veränderungen und Erneuerungen von Dacheindeckungen, Veränderungen im Grundriss des Gebäudes, Gestaltung der Freiflächen
    • Abschluss oder Verlängerungen von Miet- und Pachtverträgen, sofern sie auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden
    • Rechtsgeschäftliche Veräußerung von Grundstücken oder Grundstücksteilen (auch Wohnungs- oder Miteigentumsanteil)
    • Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts
    • Belastung von Grundstücken im Grundbuch, wie z.B. Grundbuchbestellung
    • Abschluss und Änderung eines schuldrechtlichen Vertrags, wie z.B. Kaufvertrag, Tauschvertrag, Schenkungsvertrag
    • Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast
    • Teilung eines Grundstücks
    Warum ist eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich?

    Mit der sanierungsrechtlichen Genehmigung soll sichergestellt werden, dass die Durchführung der Sanierung nicht verhindert oder wesentlich erschwert wird und die Ziele und Zwecke der Sanierung erreicht werden.

    Ausgleichsbeträge

    Wann und unter welchen Voraussetzungen ist ein Ausgleichsbetrag zu zahlen?

    Nach Abschluss der Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung ist die Hansestadt Lüneburg gesetzlich verpflichtet, einen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 3 BauGB zu erheben, sofern sich das Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet, in welchem das umfassende Sanierungsverfahren angewandt wird, und die Sanierungsmaßnahmen zu einer Erhöhung des Bodenwertes geführt haben.

    Wie setzt sich der Ausgleichsbetrag zusammen?

    Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die Feststellung und Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen erfolgt durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Lüneburg.

    Dokumente

    Downloads
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    Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung § 144 BauGB
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    TurmPost März 2022
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    Kontakt Ausgabe 1/2022
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    Lageplan mit allen Sanierungsgebieten
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